Impôt sur le revenu

L'IMPÔT SUR LE REVENU

► Si l’usufruitier occupe le bien à titre de résidence principale, il est dans la même situation qu’un contribuable se réservant la jouissance de son logement. Donc, il n’est pas redevable de l’IR.

►Lorsque l’immeuble est loué nu à un tiers, l’usufruitier est imposé sur les loyers perçus dans la catégorie des revenus fonciers. Il pourra notamment déduire les travaux d’entretien dont il est tenu, mais également ceux des grosses réparations qu’il aura effectivement pris en charge. Quelle que soit l’origine du démembrement, l’usufruitier peut imputer sur son revenu global, dans les conditions de droit commun, les déficits fonciers subis.

Imputation par le nu-propriétaire des grosses réparations à compter du 1er janvier 2009

► La loi de finances rectificative pour 2008 conserve un régime dérogatoire en faveur des nus-propriétaires qui effectuent des travaux de grosses réparations mais le modifie sur les points suivants :

► les dépenses deviennent déductibles directement du revenu global, que l’immeuble soit ou non donné en location dont les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers ;

● le montant des dépenses déductibles est plafonné à 25 000 € par an ;
● les dépenses non imputées au titre d’une année sont reportables dans les mêmes conditions, sur le revenu global des dix années suivantes.

►L’administration admet que l’ensemble de la fraction des dépenses qui n’a pu être imputée au titre d’une année faute de revenu global suffisant au titre de ladite année, puisse être reportée sur les 10 années suivantes (la déduction s’effectuant au titre des années concernées dans la limite annuelle de droit commun de 25 000 €)

► L’administration admet au bénéfice de ce dispositif les donations entre époux ou entre personnes liées par un pacte civil de solidarité (PACS) et les donations-partages dès lors qu’elles remplissent les conditions prévues par la loi.

► Lorsque l’immeuble est donné en location et que les revenus tirés de cette location sont imposés au nom de l’usufruitier dans la catégorie des revenus fonciers, le nu-propriétaire doit choisir, au sujet des grosses réparations, entre l’application du régime de droit commun des revenus fonciers (imputation sur les autres revenus fonciers et le cas échéant constatation d’un déficit de droit commun) ou le régime dérogatoire de déduction du revenu global.
La loi prévoit que le régime dérogatoire est applicable sur option irrévocable du nu-propriétaire entraînant renoncement à la prise en compte des dépenses de grosses réparations pour la détermination de ses revenus fonciers.
En cas d’option pour le régime dérogatoire, les autres dépenses exposées, notamment les intérêts d’emprunt, y compris ceux contractés pour financer les dépenses de grosses réparations, demeurent déductibles des revenus fonciers dans les conditions de droit commun.

► À la différence du déficit foncier constaté dans le cadre de l’application du régime antérieur de déduction, les charges déductibles du revenu global en application du II de l’article 156 du CGI ne peuvent pas créer de déficit global. Elles ne sont donc admises en déduction que dans la limite du montant du revenu global de l’année de leur imputation.
L’administration admet cependant que l’ensemble de la fraction des dépenses qui n’a pu être imputée au titre d’une année faute de revenu global suffisant au titre de ladite année, puisse être reportée sur les 10 années suivantes (la déduction s’effectuant au titre des années concernées dans la limite annuelle de droit commun de 25 000 €).

LES PLUS-VALUES

Lors de la vente du bien démembré, l’usufruitier et le nu-propriétaire sont susceptibles d’être imposés sur la plus-value réalisée. Le prix global de cession doit être ventilé de façon à faire apparaître distinctement le prix de vente de la nue-propriété et de l’usufruit. Cette ventilation s’impose, même si les vendeurs conviennent de remettre le prix à l’usufruitier dans le cadre d’une convention de quasi-usufruit.

Elle doit être réalisée, en principe, en fonction de la valeur réelle de chacun des droits au jour de la vente. L’instruction du 14 janvier 2004 laisse le choix entre une valorisation économique des droits démembrés (tenant compte du rendement net de charges usufructuaires de l’immeuble et de l’espérance de vie de l’usufruitier) et la valorisation fiscale en application du barème de l’article 669 du CGI. Notons que si un litige survient pour la répartition du prix de vente entre usufruitier et nu-propriétaire, la Cour de Cassation impose le recours à l’évaluation économique.

Cette faculté de choix permet ainsi d’optimiser le calcul de plus-value imposable en fonction des exonérations applicables et de la situation fiscale de chacun des cédants.