Démembrement

Comme l’indique l’article 581 du Code civil, le démembrement peut être « établi sur toute espèce de biens immeubles ».

LA PROPRIÉTÉ
L’article 544 du Code civil définit la propriété comme le « droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

Le droit de propriété est donc l’addition d’un ensemble de prérogatives du propriétaire :
► l’usus, le droit d’user le bien
► le fructus, le droit de percevoir les revenus
► l’abusus, le droit d’en disposer (vendre, donner, modifier…)

LE DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ
Le droit de propriété peut faire l’objet d’un démembrement qui entraîne la constitution de 2 droits réels, l’usufruit et la nue-propriété.

Contrairement à l’indivision, ces 2 droits ne s’exercent pas simultanément mais distinctement et indépendamment.

L’usufruit est un droit temporaire. Au terme, le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire.

L'USUFRUIT 

► Article 578 du Code civil :« L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance. » L’usufruit peut porter sur tous les biens, immeubles, meubles, y compris les sommes d’argent (dans ce dernier cas, le régime spécial du quasi-usufruit s’applique).

► Durée de l’usufruit
Le démembrement de propriété prend fin par le décès de l’usufruitier ou, en cas d’usufruit temporaire par l’arrivée du terme si le décès n’est pas survenu. L’usufruitier ne peut donc pas transmettre son droit par voie de succession ou de testament.

LA NUE-PROPRIÉTÉ

Les avantages :
► Achat d’un bien immobilier patrimonial à coût réduit (50 à 60 % de sa valeur en pleine propriété),
► Aucun risque ni aléa locatif,
► Aucun souci de gestion, mise en location, entretien, recouvrements de loyers etc…
► Aucun frais ni aucune charge de gestion et d’entretien,
► Aucune fiscalité (IRPP, CSG, ISR)
► Acquérir un bien en nue-propriété n’impose aucune durée minimale de détention,
► La nue-propriété est un droit réel immobilier librement cessible indépendamment de l’usufruit qui se poursuit jusqu’à son terme contractuel,
► Le démembrement n’est pas soumis à un dispositif fiscal et n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales.

La nue-propriété est le droit réel du nu-propriétaire de ce même bien grevé d’usufruit. Le détenteur de ce droit est appelé nu-propriétaire.

Le nu-propriétaire doit laisser l’usufruitier entrer en possession du bien donnant droit à usufruit, en jouir et en percevoir les fruits.

Il doit par contre en supporter les charges exceptionnelles telles que les grosses réparations dans le cas des immeubles sauf conditions expresses.

Le nu-propriétaire peut disposer de son droit. La nue-propriété peut donc être cédée ou hypothéquée. En cas de cession, l’acquéreur est tenu aux mêmes obligations et détient les mêmes droits que le nu-propriétaire d’origine.

La nue-propriété peut être transmise par donation ou succession.

Au terme de l’usufruit, le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire.