Revenu imposable

DÉTERMINATION DU REVENU IMPOSABLE

Régime Micro
► Le contribuable est placé sous le régime d’imposition micro foncier lorsque le montant du revenu brut annuel perçu par son foyer fiscal à l’impôt sur le revenu n’excède pas 15 000 €
article 32.1 du CGI
Il s’agit du régime par défaut.

► Les recettes brutes à prendre en compte sont identiques en régime réel et en régime micro foncier.
Sur ces recettes est appliqué un abattement forfaitaire de 30 %. Le contribuable ne doit donc pas tenir compte des charges qu’il a réellement acquittées.

► Le régime simplifié cesse de s’appliquer au titre de l’année au cours de laquelle le revenu brut foncier excède 15 000 €. Les revenus fonciers doivent alors être déterminés selon le régime réel d’imposition.

► Lorsque la modification de la situation familiale entraîne la création d’un ou plusieurs nouveaux contribuables (mariage, divorce, imposition distincte de l’enfant précédemment à charge du foyer fiscal), l’option cesse de produire ses effets à l’égard de ceux-ci.

Régime réel
L’article 28 du CGI précise que le revenu foncier est égal à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges déductibles de la propriété.

► L’instruction administrative du 23 mars 2007 précise :

Principes de déduction des charges. Les dépenses doivent, pour être déductibles :

● se rapporter à des immeubles ou parties d’immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers ;
● avoir été engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu ;
● avoir été effectivement supportées par le propriétaire ;
● avoir été payées au cours de l’année d’imposition ;
● être justifiées.

Imputation du déficit foncier
► Lorsque le résultat d’ensemble est négatif, ce déficit foncier ne peut, en principe, être imputé sur le revenu global du contribuable mais seulement sur ses revenus fonciers des dix années suivantes.
article 156, 1-3° du CGI

► Atténuant largement la portée de ce principe, la loi permet l’imputation sur le revenu global des déficits résultant de dépenses déductibles du revenu foncier, autres que les intérêts d’emprunts, dans la limite annuelle de 10700 €.
La fraction du déficit qui excède la limite annuelle d’imputation ou qui résulte d’intérêts d’emprunts est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Cet excédent ne peut pas augmenter les déficits fonciers des années suivantes imputables sur le revenu global. En effet, les déficits fonciers antérieurs ne peuvent jamais être imputables sur le revenu global.
Instruction du 9 août 1993, BOI 5 D-5-93

► Le déficit net doit alors être réparti entre la fraction résultant des intérêts d’emprunts et celle résultant des autres dépenses.
Le revenu brut est d’abord réputé compenser les intérêts d’emprunts. Ainsi, seules les charges financières non absorbées par les revenus bruts ne seront pas imputables sur le revenu global, sous réserve de la limite d’imputation des déficits fonciers.

► L’imputation des déficits fonciers sur le revenu global n’est définitivement acquise que si le contribuable maintient l’affectation de l’immeuble en location ou conserve les titres de la société immobilière jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle au titre de laquelle l’imputation a été pratiquée.
Il est précisé que l’affectation à la location meublée est assimilée à une rupture de la location. (article 156-I-3° du CGI – Documentation administrative 5 D 3121 paragraphe n° 9 – instruction fiscale du 09 janvier 2006 paragraphe n°169).

► Lorsque cette condition n’est pas respectée, le revenu global et les revenus fonciers des trois années qui précèdent l’année de cessation de la location sont reconstitués selon les modalités applicables en cas de non imputation du déficit sur le revenu global. Le contribuable se trouve alors replacé, pour les années en cause, dans la situation qui aurait été la sienne en l’absence d’application du dispositif d’imputation sur le revenu global.
Cette disposition ne s’applique pas en cas d’invalidité correspondant au classement dans la 2ème ou la 3ème catégorie prévue à l’article L.341.4 du code de la sécurité sociale, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à une imposition commune.

► Il existe plusieurs régimes spéciaux d’imputation sur le revenu global, sans limitation, des déficits fonciers :

● Dispositif Perissol d’investissement locatif neuf (imputation portée de 10 700 à 15 300 €) ;
● Dispositif Monuments Historiques, l’imputation est non limitée ;
● Déficit foncier généré par dépenses relatives au maintien et à la protection du patrimoine naturel autres que les intérêts d’emprunt à compter des revenus 2007, l’imputation est non limitée.

Instruction du 03 décembre 2007, BOI 5 D-4-07

►Lorsque le revenu global du contribuable est inférieur à 10 700 €, le déficit foncier qui n’a pas pu être imputé, pourra être imputé sur le revenu global des 6 années suivantes (principe général de l’imputation des déficits).

► En cas de décès d’un époux, l’époux survivant peut déduire le montant des déficits reportables restant au jour du décès provenant de la gestion de ses immeubles propres et la moitié des déficits affectant les immeubles en commun. En revanche, les déficits provenant du défunt ne peuvent être pris en compte par l’époux survivant.
Réponse ministérielle REMILLER du 12 avril 2005

SOURCES : Fidroit