Obligations respectives

OBLIGATIONS RESPECTIVES

En contrepartie de son droit de jouissance, l’usufruitier doit :

► Conserver la substance de l’immeuble,
► L’utiliser conformément à sa destination,
► L’entretenir en bon état,
► Le restituer en fin d’usufruit.

Article 605 du Code civil : « L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien.
Les grosses réparations demeurent à la charge due-propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu. »

Article 606 du Code civil : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. »

Article 607 du Code civil : « Ni le propriétaire, ni l’usufruitier, ne sont tenus de rebâtir ce qui est tombé de vétusté, ou ce qui a été détruit par cas fortuit. »

Article 608 du Code civil : « L’usufruitier est tenu, pendant sa jouissance, de toutes les charges annuelles de l’héritage, telles que les contributions et autres qui, dans l’usage, sont censées charges des fruits. »

Article 609 du Code civil : « A l’égard des charges qui peuvent être imposées sur la propriété pendant la durée de l’usufruit, l’usufruitier et le propriétaire y contribuent ainsi qu’il suit :
► Le propriétaire est obligé de les payer, et l’usufruitier doit lui tenir compte des intérêts ;
Si elles sont avancées par l’usufruitier, il a la répétition du capital à la fin de l’usufruit. »

► L’usufruitier est tenu de payer les charges annuelles de la propriété : assurances incendie (pour le droit d’usufruit uniquement), taxe foncière, taxe d’habitation si occupation, contributions foncières, frais de gestion (syndic), de réparations d’entretien, espaces verts, électricité des parties communes,  le ravalement d’un immeuble.

► L’usufruitier n’est légalement tenu qu’aux seules réparations d’entretien.

Compte tenu de cette obligation, il ne pourra pas, à la cessation de l’usufruit, réclamer une indemnité pour les améliorations qu’il aura effectuées, même si la valeur de l’immeuble en a été augmentée.

Le nu-propriétaire peut contraindre l’usufruitier à réaliser les travaux d’entretien indispensables à la conservation de l’immeuble. A titre de sanction, il peut même demander la déchéance de l’usufruit (article 618 du Code civil).

► Les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire.

Il est cependant fait exception à ce principe lorsque les travaux ont été occasionnés par l’usufruitier, lorsque celui-ci a manqué à son devoir de réparation et d’entretien ou par convention expresse entre les parties.

CAS PARTICULIER : LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ

Sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, le nu-propriétaire et l’usufruitier doivent être représentés aux assemblées générales par un mandataire commun (l’un d’eux ou un tiers), désigné au besoin en justice à défaut d’accord entre eux.

Le nu-propriétaire supporte ici, sauf dispositions particulières, la quote-part des travaux de grosses réparations afférentes au lot démembré. L’usufruitier devra régler les autres charges.

Nota Bene : Les règlements de copropriété peuvent comporter une clause de solidarité entre l’usufruitier et le nu-propriétaire pour le paiement des charges.