Monuments historiques

– Article 156 du CGI (voir I 3° et II 1°)
– Article 1649 nonies du CGI
– Articles 41 E à J de l’Annexe III du CGI
– Article 17 ter à quinquies A à de l’Annexe IV du CGI
– Article 795 A du CGI

-Article 885 H, alinéa 1 du CGI

Les propriétaires d’immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques bénéficient de régimes spécifiques qui s’avèrent particulièrement intéressants.

IMPÔT SUR LE REVENU

Par dérogation au droit commun, les propriétaires d’immeubles historiques sont autorisés à déduire de leur revenu global tout ou partie des charges foncières qu’ils supportent, même si l’immeuble est utilisé comme résidence secondaire (article 156 du CGI, II-1° ter).

Les dispositions qui restreignent les possibilités d’imputation des déficits fonciers sur le revenu global ne sont pas applicables aux déficits provenant d’immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l’inventaire supplémentaire ou ayant fait l’objet d’un agrément ministériel ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine (article 156 du CGI, I-3° -alinéa 1).

Champ d’application du régime spécial

– Le régime spécial prévu à l’article 156, II-1° ter du CGI s’applique notamment :

• aux immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l’inventaire supplémentaire.

– Le régime spécial prévu à l’article 156, II-1° ter du CGI ne s’applique pas aux immeubles ou parties d’immeubles utilisés par leur propriétaire pour les besoins d’une entreprise industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou pour l’exercice d’une profession non commerciale. Dans cette hypothèse, il convient de se reporter aux dispositions applicables pour la détermination des revenus professionnels des propriétaires.

– Le bénéfice du régime fiscal en faveur des monuments historiques est soumis à trois nouvelles conditions à compter de l’imposition des revenus 2009 :

• Engagement de conservation de l’immeuble pendant une période d’au moins 15 années à compter de leur acquisition (date d’achat, date de succession, donation ou legs).
• Absence de détention indirecte, sauf si la société non soumise à l’Impôt sur les Sociétés obtient un agrément ou s’il s’agit d’une société civile familiale (membre d’une même famille).
• Absence de mise en copropriété de l’immeuble, sauf en cas d’agrément. Cette disposition s’applique aux divisions à compter du 1er janvier 2009.

Modalités de déduction des charges

Les charges foncières supportées par les propriétaires de monuments historiques ou assimilés peuvent être admises en déduction :

• soit, en totalité, du revenu foncier procuré par l’immeuble lorsque celui-ci donne lieu à la perception de recettes imposables et n’est pas occupé par son propriétaire;
• soit, du revenu global due-propriétaire dans les conditions et limites fixées par les articles 41 F à 41 J de l’annexe III au CGI, lorsque l’immeuble ne procure aucune recette ;
• soit, pour partie du revenu foncier et pour partie du revenu global, lorsque l’immeuble procure des recettes mais est occupé en partie par son propriétaire.

Personnes concernées

– Le bénéficiaire de la déduction est en principe le propriétaire de l’immeuble. L’absence de droit de propriété doit donc conduire à refuser la déduction des dépenses.

– Indivision

Dans le cas d’un immeuble en indivision, chaque indivisaire peut déduire dans les conditions et limites prévues par les textes le montant des charges foncières qu’il a effectivement payées, sans incidence de sa quote-part qui lui incombe compte tenu de ses droits dans l’indivision.
Arrêt de la Cour administrative d’appel de Paris du 28 novembre 2007

– Société non soumise à l’IS

Les personnes physiques associées d’une société non soumise à l’IS, peuvent déduire, dans les conditions et limites prévues par les textes le montant des charges foncières sur un immeuble historique détenu par la société qu’ils ont effectivement payées, de leur revenu global au-delà de la fraction représentant leur participation au capital de la société.
Arrêts du Conseil d’État du 09 juillet 1982 et du 17 mai 1989.

– Démembrement

En cas de démembrement du droit de propriété de l’immeuble, chacun des nus-propriétaires et usufruitiers ne peut en principe déduire dans les conditions et limites prévues par les textes que les dépenses dont le paiement lui incombe en vertu des articles 605 et suivants du Code civil. Il est toutefois admis qu’ils puissent déduire les dépenses dont ils supportent effectivement la charge même lorsqu’elles ne leur incombent pas en application des dispositions précitées du Code civil.

Conformément aux dispositions de l’article 164 A du CGI, les personnes fiscalement domiciliées hors de France au sens de l’article 4 B du CGI ou non-résidentes de France, au sens des conventions fiscales internationales, ne peuvent pas bénéficier du régime de déduction du revenu global des charges foncières afférentes à des immeubles historiques. Ces personnes ne sont en effet imposables en France que sur leurs revenus de source française ou sur leurs revenus dont l’imposition est attribuée à la France par convention ou accord international.
Réponse ministérielle du 19 mars 1990 n° 17389

Immeubles productifs de revenus et non occupés par le propriétaire

– Les règles fixées de droit commun des revenus fonciers sont applicables si l’immeuble donne lieu à la perception de recettes imposables et n’est pas occupé par son propriétaire. Cette situation peut se rencontrer dans les cas suivants :

• immeubles loués en totalité.
• immeubles qui ne sont pas donnés en location mais qui donnent lieu à la perception de recettes accessoires (droits d’entrée notamment) sans que le propriétaire les occupe.

– Par exception aux règles applicables aux immeubles ordinaires, le déficit éventuel peut être imputé sur le revenu global sans limitation de montant (article 156, I-3° du CGI).

– Classement partiel
Les règles énoncées s’appliquent dans les mêmes conditions lorsque le classement ou l’inscription à l’inventaire supplémentaire ne concerne pas la totalité de l’immeuble, à condition toutefois que ce classement ou cette inscription ne soit pas limité à des éléments isolés ou dissociables de l’ensemble immobilier (tels un escalier, des plafonds ou certaines salles), mais vise la protection de l’ensemble architectural.
À défaut, seuls les travaux qui sont exposés sur les éléments classés ou inscrits à l’inventaire supplémentaire ou qui sont destinés à en assurer la conservation peuvent participer, pour leur montant total, à la constitution d’un déficit imputable sur le revenu global sans limitation de montant.
Réponse ministérielle du 17 mars 1997 n° 44314
Arrêt du Conseil d’État du 18 mai 2005
TA Dijon 12 novembre 2002 n° 01-3093, 2ème chambre,

Immeubles donnés en location

– Lorsque l’immeuble est donné intégralement en location, le propriétaire peut imputer, dans les conditions de droit commun, la totalité des charges foncières qu’il supporte sur le montant des loyers qu’il perçoit.
Par dérogation aux règles applicables aux immeubles ordinaires, le déficit éventuel peut être imputé sur le revenu global sans limite de montant.

– Les propriétaires d’immeubles historiques donnés en location ne peuvent pas bénéficier du régime du micro-foncier.

Immeubles improductifs de revenus

– Lorsque l’immeuble ne procure aucune recette, les charges foncières qui s’y rapportent sont admises en déduction du revenu global due-propriétaire dans les conditions et proportions fixées par les articles 41 F à 41 I bis de l’annexe III au CGI (article 156 du CGI, II-1° ter).

DROITS DE MUTATION À TITRE GRATUIT

– Les immeubles qui sont classés ou inscrits à l’inventaire supplémentaires des monuments historiques, ainsi que les meubles qui en constituent le complément historique ou artistique, sont exonérés de droits de mutation à titre gratuit, dès lors que les héritiers, donataires ou légataires ont préalablement souscrit avec les ministres chargés de la culture et des finances, une convention à durée indéterminée.

– l’exonération des droits de succession est étendue également aux monuments historiques détenus par l’intermédiaire de SCI dès lors que les revenus de la société sont imposés, entre les mains des associés, dans la catégorie des revenus fonciers.

IMPÔT DE SOLIDARITÉ SUR LA FORTUNE

– L’exonération conditionnelle de droits de succession dont bénéficient les monuments historiques, n’est pas applicable à l’ISF (article 885 H, alinéa 1 du CGI).

LES GRANDES LIGNES EN RESUME :

– Déduire sans limitation et sans distinction de charges les déficits fonciers.

– Constater un déficit foncier reportable sans limitation sur le revenu global lorsque l’immeuble ne dégage pas de recettes.

– Avantage fiscal non soumis au plafonnement des niches fiscales.

– Le déficit imputé sur le revenu global permet d’optimiser le « bouclier fiscal ».

– Jouir de l’immeuble en tant que résidence principale tout en constatant un déficit foncier imputable sans limitation sur le revenu global.

– Exonération des droits de donation et de succession en cas de transmission de l’immeuble et des meubles meublants.

– Engagement de conservation de l’immeuble pendant une période d’au moins 15 ans à compter de leur acquisition.

– Absence de détention indirecte, sauf si la société non soumise à l’impôt sur les sociétés obtient un agrément ou s’il s’agit d’une société civile familiale (membre d’une même famille).

– Absence de mise en copropriété de l’immeuble, sauf en cas d’agrément….

SOURCES :

LEGIFRANCE

LA DOCUMENTATION ADMINISTRATIVE

FIDROIT

WIKIPEDIA

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